Недвижимость по слишком высоким ценам (не только в Милане): продажи-покупки снизились на 15%

Оценка падения оборота исходит из прогнозов Nomisma, согласно которым в этом году сделки с жильем упадут на 14,6% по сравнению с рекордным уровнем прошлого года, снизившись с 784 тысяч до 670 тысяч.
Мы получаем 18 миллиардов в качестве снижения общего оборота, рассчитывая сокращение пропорционально падению продаж на 123,2 миллиарда оборота в 2022 году, указанного в отчете по рынку жилья Entrate-Abi.
В 2023 году падение объемов выдачи ипотечных кредитов также будет еще более очевидным и, по данным Nomisma, сократится на 18,3%, с 54 до 44 миллиардов евро. Очевидно, что эти два явления взаимосвязаны. "Покупки и продажи, - предупреждает Лука Донди из Nomisma, - упадут немного меньше, чем ипотечные кредиты, потому что есть часть покупателей, которые при низких ставках до прошлого года влезли бы в долги, несмотря на возможность покупки за наличные; это типичный случай тех, кто покупает второй дом или инвестиционную недвижимость". Согласно сценарию, предложенному Nomisma, ипотеки и продажи также снизятся в 2024 году, хотя и в гораздо меньшей степени (-4,1% продажи; -0,3% ипотека), чтобы затем восстановиться в следующем году, вернувшись к уровню 2023 года.
У нас уже есть сводные данные о резком падении заявок на ипотеку с начала года. Это данные рискового центра Crif, который подсчитал, что падение заявок на кредиты составило 25,5%. Что касается покупок и продаж, то через несколько дней поступят данные Налогового управления по сделкам в первом квартале 2023 года. Однако в своем ежеквартальном опросе, проводимом совместно с Банком Италии и Tecnoborsa среди профессиональных брокеров, Налоговое управление показывает явные признаки ухудшения ситуации в экономике. Наиболее значительной цифрой является то, что, по данным более чем 1400 опрошенных агентств, по крайней мере, каждому третьему потенциальному покупателю было отказано в получении ипотечного кредита.
Экономический обзор не вдается в подробности, однако можно легко выделить две причины столь высокого процента отказов: первая заключается в том, что, поскольку ставки за год выросли на три-четыре процента, минимальный доход, необходимый для обеспечения взноса, чтобы считаться приемлемым для банка, вырос примерно на 40%. Вторая причина заключается в том, что, очевидно, на данном этапе, когда ипотека с фиксированной ставкой стоит, вопреки всей видимой логике, на пятьдесят центов меньше, чем ипотека с переменной ставкой, подавляющее большинство потенциальных заемщиков выбирают фиксированную ставку. Однако существует проблема: банки прекрасно знают, что ипотечные кредиты с фиксированной ставкой, взятые сегодня под 4%, когда ставки упадут, будут суброгированы, поэтому они действуют очень осторожно.
Сложность получения ипотеки приводит к росту спроса на съемное жилье, но здесь приходится сталкиваться с дефицитом предложения, особенно в крупных городах. Инвесторы воздерживаются от долгосрочной аренды по налоговым причинам (применение шедулярного налога, cedolare secca, не позволяет обновлять арендную плату с учетом инфляции) и чтобы избежать риска дефолта арендатора. Экономический обзор подтверждает, что дефицит предложения ведет к резкому росту арендной платы.
Наконец, о ценах продажи. Большинство опрошенных агентств выражают уверенность, что в краткосрочной перспективе падения цен не будет. Nomisma также убеждено в этом, однако Лука Донди отмечает: "При нынешнем уровне инфляции номинальная стабильность цен эквивалентна реальной потере стоимости недвижимости. В сценарии до 2025 года в среднем по мегаполисам страны ожидается, что цены зарегистрируют неустранимый кумулятивный рост на 1,8%. Среди городов наилучшие показатели должны быть у Милана (+5,8%), за ним следует Флоренция.