Краткосрочная аренда в Италии приносит больший доход чем долгосрочная даже при налоговой ставке 26%

Это следует из результатов моделирования доходности в семи крупных городах, проведенного газетой "Il Sole 24 Ore" на основе средних рыночных данных для двухкомнатной квартиры площадью 70 кв. м в полуцентральном районе (источник: Scenari immobiliari) и средних ставок для краткосрочной аренды (источник: Airdna) с учетом краткосрочной аренды как минимум двух квартир.

Рассматриваемый парламентом законопроект о бюджете предусматривает повышение с 2024 года до 26% ставки налога на краткосрочную аренду квартир, если сдается не менее двух единиц недвижимости (при этом ставка на аренду одной квартиры, сдаваемую в краткосрочную аренду, остается на уровне 21%): доходность снизится, но все равно останется высокой, отмечает деловая газета.

В моделировании ужесточение налога сравнивается с доходностью, получаемой при длительной аренде (4+4), для которой налог останется на уровне 21%.

Так, в Риме владелец двухкомнатной квартиры стоимостью 350 000 евро получает 19 800 евро в год за счет аренды 4+4 на свободном рынке (1620 евро в месяц), что превращается в 13 976 евро чистого дохода, если он выбирает 21%-ный шедулярный налог (доходность на уровне 4%), за вычетом расходов (Imu и др. расходы).

При выборе краткосрочной аренды доход составит 51 363 евро в год (средняя дневная ставка 176 евро, заполняемость 80%), из которого - помимо шедулярного налога - следует вычесть операционные расходы, комиссионные рекламным порталам и расходы на уборку. Итого 26 630 евро чистого дохода (доходность 7,6%).

Если предположить, что у владельца есть несколько доходных объектов с туристической арендой, пишет Il Sole24ore, то в 2024 году чистый доход двухкомнатной квартиры снизится до 24 062 евро (доходность 6,9%) при налоге в 26%, но это все равно выгоднее, чем при долгосрочной аренде.

При моделировании, проведенном с использованием среднерыночных данных, долгосрочная аренда оказывается выгоднее только в Турине, где при налоге 21% договор 4+4 имеет преимущество.

В Милане разброс между чистым годовым доходом в 15 548 евро, благодаря арендной плате в 1 810 евро в месяц, и доходом в 15 908 евро (при суточной ставке в 150 евро, заполняемости 66%) небольшой: в результате чистая доходность составляет 4,3% при длинной аренде и 4,4% при короткой. При наличии хотя бы двух объектов, сдаваемых в краткосрочную аренду, налог в размере 26%, напротив, изменит ее привлекательность, в результате чего чистая доходность при короткой аренде снизится до 3,9%. В Неаполе, наконец, доходность при шедулярном налоге со ставкой 26% снизится с 5,5% до 4,8%, но это все равно больше, чем 4,2%, гарантируемые традиционной арендой.