Краткосрочная аренда: теперь третий объект - уже бизнес
Правила для владельцев квартир, сдаваемых в аренду на Airbnb и других платформах стали жёстче. Закон о бюджете № 199/2025 сократил порог, после которого краткосрочная аренда автоматически считается предпринимательской деятельностью. Теперь достаточно трёх объектов — и придётся получать код налогоплательщика НДС (Partita IVA).
До конца 2025 года граница проходила по пяти объектам. Теперь льготный режим «cedolare secca» сохраняется только для первых двух квартир. С третьей — это уже бизнес со всеми вытекающими: НДС‑номер, регистрация в системе соцстрахования и полноценное налогообложение.
Ставки тоже изменились. Для первой квартиры, выбранной в декларации, сохраняется ставка 21%. Для второй — 26%. Третья и последующие выходят из льготного режима.
По оценке Минфина, нововведение принесёт бюджету около 13 млн евро в год за счёт перевода части доходов из «единого» режима в обычное налогообложение.
Параллельно суд подтвердил: предпринимательский характер может определяться не только числом объектов, но и моделью работы.
Если есть:
- высокая частота бронирований,
- непрерывность деятельности на протяжении лет,
- систематическое присутствие на онлайн‑платформах,
- значительный доход при отсутствии других источников,
то даже две квартиры могут вызвать вопросы у налоговой.
Суд прямо указал: важна организация и регулярность, а не только формальный порог.
Что считается объектом
В расчёт берётся единица недвижимости. Если квартира разделена на комнаты и сдаётся по отдельности, это всё равно один объект. Не учитываются долгосрочные договоры 4+4 или аренда свыше 30 дней.
Законодатель ясно дал сигнал: льготный режим предназначен для мелких арендодателей, а не для тех, кто выстроил устойчивый бизнес на туристической аренде. Третий объект — это уже не подработка, а предпринимательство.
На фоне роста туризма и споров о влиянии краткосрочной аренды на рынок жилья государство делает выбор в пользу более строгого контроля. Владельцам стоит пересчитать стратегию уже сейчас, чтобы не столкнуться с переквалификацией и доначислениями позже.