Ипотека в Италии, взносы по фиксированной ставке снижаются

В третьем квартале рынок жилья держался лучше, чем ожидалось, зарегистрировав 175 268 сделок купли-продажи, что на 1,7% больше, чем за тот же период прошлого года, согласно данным, опубликованным налоговым агентством. За первые девять месяцев этого года объм в целом вырос на 7,4%. Однако рынок, безусловно, не остается равнодушным к экономическому кризису и росту стоимости денег. Квартальный рост значительно ниже, чем два предыдущих, покупки с использованием ипотеки снизились, хотя и не резко. Более того, самый оживленный рынок, Милан, зафиксировал падение в этом квартале более чем на 5% по сравнению с аналогичным периодом 2021 года, в то время как в Риме был зафиксирован рост, полностью совпадающий со средним показателем по стране. Наконец, при чтении данных всегда необходимо учитывать время совершения сделок. Налоговая служба с формальной безукоризненностью вычисляет расшифровки актов, но фактическим моментом продажи дома является подписание компромисса, которое происходит за несколько недель, а то и месяцев до составления акта. Таким образом, данные в основном представляют собой моментальные снимки сделок, заключенных до летних каникул. Экономический опрос, проведенный Налоговым управлением совместно с Bankitalia и Tecnoborsa, показывает, что после сезона отпусков ожидания агентов по недвижимости значительно снизились.
Инфляция, очевидно, играет решающую роль в поддержании сделок: люди также покупают, чтобы защитить свои сбережения. Покупки, финансируемые ипотечными кредитами, снизились, в то время как сделки, заключенные с просьбой о предоставлении льгот на покупку первого жилья, выросли. Поэтому люди покупают, чтобы инвестировать, но не для того, чтобы извлекать доход из своих домов (чистая рента сегодня приносит меньше дохода, чем государственные облигации, и гораздо более рискованна), а чтобы избавиться от ликвидности в обмен на больший комфорт жизни. В своем недавнем отчете о рынке недвижимости Nomisma указывает на явление, которое нашло отражение в данных Налогового управления (хотя и за важным исключением Милана). Если в начале пандемии главной потребностью семей был поиск более просторных домов, отодвигая местоположение недвижимости на второй план, то сейчас наблюдается возрождение интереса к столичным городам, именно потому, что они дают лучшие перспективы сохранения стоимости недвижимости с течением времени. Это домохозяйства, у которых достаточно сбережений для покупки без ипотеки, благодаря продаже дома, в котором они живут. 

По данным Nomisma, средние цены в 13 крупнейших мегаполисах страны выросли во втором полугодии на 0,9% для нового и на 0,5% для вторичного жилья. В годовом исчислении рост составил 2,7% для обоих. Городом с наибольшим ростом цен был Милан (6% для новых, 5,9% для вторичных), но тенденция значительно замедлилась за последние шесть месяцев, стабилизировавшись на уровне 2,2%. 

Наконец, Nomisma представляет обновленные исторические данные о ценах. В десятилетнем исчислении единственным городом, в котором средние значения выросли по сравнению с 2012 годом, является Милан (3399 против 3356 евро десять лет назад). Номинальное увеличение, которого в любом случае недостаточно для компенсации инфляции). Все остальные города по-прежнему значительно ниже показателей 2012 года, начиная со столицы: 2 868 евро против 3 374 в 2012 году.

Перспективы рынка тесно связаны с тенденциями ипотечного рынка. И в этой области, пожалуй, правомерно исповедовать некоторый оптимизм. В ноябре Eurirs, параметр, который служит основой для ценообразования кредитов с фиксированной ставкой, зафиксировал резкое падение, обратив вспять тенденцию, которой, казалось, суждено было продлиться гораздо дольше. Согласно данным от 1 декабря, при 30-летнем кредите на сумму 150 000 евро, предполагающем кредит со спредом в 1,5%, ставка фиксированного взноса выросла с 557 евро в начале года до 675 евро, а всего месяцем ранее стоимость достигла 716 евро. С другой стороны, Euribor, ориентир для переменных ставок, неумолимо растет. Для той же ипотеки в нашем примере платеж на 1 декабря достиг 668 евро, фактически сравнявшись с фиксированным кредитом. Если ЕЦБ сохранит свою программу постепенного повышения ставок, начиная со следующего заседания 15 декабря, Euribor продолжит расти, а вместе с ним и ставки по переменным ипотечным кредитам, в то время как для Eurirs необходима осторожность, поскольку этот параметр имеет крайне неустойчивую тенденцию, которая станет еще более очевидной, если читать ежедневные данные.
Сегодня для тех, кто вынужден брать ипотечный кредит, на практике выбор обязателен: при одинаковой или почти одинаковой ставке выбирают фиксированную. Верно, что со временем переменные ставки, когда буря инфляции пройдет, могут снизиться и оказаться выгодными, но не менее верно и то, что ипотечные кредиты с фиксированной ставкой могут быть суброгированы и, таким образом, можно будет воспользоваться преимуществами снижения ставок. Для тех, у кого ипотека с переменной ставкой, можно подумать о суброгации к фиксированной ставке, но эта операция имеет смысл, прежде всего, при соблюдении двух условий: ипотека, которая действует в течение короткого времени, и пониженная ставка (ниже 2%), поскольку при соблюдении обоих этих факторов повышение процентной ставки очень сильно влияет на платеж; с другой стороны, если ипотека находится на половине срока или даже дальше, последствия повышения Euribor гораздо более устойчивы.