Для студентов поиск жилья в Болонье стал сложной задачей

За последние семь дней более 600 человек присоединились к группе Facebook под названием "Offro/cerco casa a Bologna", которая является ориентиром для тех, кто ищет или предлагает квартиру или комнату в городе. Почти все они - студенты, ищущие жилье в связи с началом занятий в университете. Под каждым объявлением, будь то объявление о продаже комнаты площадью в несколько квадратных метров или квартиры за городом, можно прочитать один и тот же комментарий, повторяющийся много раз: "Я вам написал". Это работает как своего рода резервирование, виртуальная очередь, длина которой варьируется в зависимости от привлекательности и удобства дома.
В последние несколько дней, с началом учебного года, требуется всего несколько минут, чтобы объявления наполнились комментариями. Для тех, кто видит их поздно, надежды договориться о встрече для осмотра домов практически нет. Поиск жилья в Болонье стал задачей, которую многие называют невыполнимой.
Эта проблема не нова и касается многих других университетских городов, но в этом году в Болонье она кажется особенно серьезной из-за особенностей города и многих изменений, произошедших за последние годы: число студентов университета постоянно растет и сейчас составляет 90 000 (в том числе около 20 000 в Форли, Чезене, Равенне и Римини), а домов становится все меньше, потому что многие из них используются для краткосрочной аренды на Airbnb, платформе, используемой в основном туристами.
С момента своего появления в 2008 году Airbnb помогла преобразовать рынок недвижимости во многих городах Италии и по всему миру. Большинство домов в исторических центрах Венеции, Флоренции, Рима, а также таких городов, как Милан, Неаполь и других более мелких, были переоборудованы под краткосрочную аренду и, таким образом, убраны с рынка аренды для местных жителей. При очень небольшом количестве правил и слабом контроле это явление достигло огромных масштабов, способствуя так называемому чрезмерному туризму, то есть перегрузке городов туристами в определенное время года, и росту цен на аренду жилья или комнат.
Болонья особенно страдает от последствий этого неконтролируемого развития. Значительный рост туризма изменил недвижимое имущество и в некотором смысле социальный баланс города, который исторически был очень привлекательным благодаря своему университету, привыкшему ежегодно принимать тысячи новых студентов со всей Италии и даже из-за рубежа. Последствия этого очевидны не только для цен на аренду, но и для доступности комнат и квартир: спрос на дома значительно превышает предложение.
28-летняя Гайя Саллеми, которая окончила юридический факультет в 2018 году и сейчас работает, в последние дни написала письмо мэру Маттео Лепоре - обращение с просьбой о прямом вмешательстве муниципалитета. "В эти дни я лично участвую в поиске временного жилья, и то, что я наблюдаю, является хаосом, прежде чем быть незаконным", - написала Саллеми. "Прежде всего, бросается в глаза очень скудное наличие недвижимости, которой владельцы предпочитают управлять через Airbnb. Те немногие альтернативы, которые имеются, имеют неприемлемые цены пропорционально качеству того, что предлагается".
Саллеми указала на некоторые экстремальные условия, на которые вынуждены соглашаться студенты, чтобы найти жилье за несколько дней: например, есть те, кто предлагает снять дом за 500 евро в месяц, без учета расходов. "Независимо от того, является ли потенциальный арендатор студентом или рабочим с бессрочным контрактом и стабильной должностью, в отсутствие родительских "гарантий" или банковских гарантий невозможно пройти "отбор", которому подвергается человек", - пишет Саллеми.
Такой аномальный рынок способствовал, среди прочего, распространению посреднических агентств, не всегда легальных, которые обещают точный поиск объявлений с незначительными постоянными затратами, но без уверенности в результатах. "Студенты, по сути, в настоящее время почти изгнаны с рынка недвижимости", - сказал Лука Донди, генеральный директор Nomisma, известной консалтинговой фирмы в Болонье, в интервью Repubblica. "Нам нужен договор с владельцами, иначе в сентябре следующего года молодые люди выберут другие университеты".
Согласно различным отчетам, подготовленным Nomisma и Immobiliare.it, с 2020 года стоимость аренды в Болонье ежегодно повышается в среднем на 5%. Однако ценовая динамика за последние два года не очень показательна из-за исключительных условий, вызванных пандемией: последствия ограничений, особенно удаленных лекций и невозможности туристических поездок, частично скрыли проблемы, которые вновь проявились в последние недели с началом нового учебного года.
В целом, койко-место в двухместной комнате в районе университета достигло стоимости 450 евро в месяц, опять же без учета всех расходов. Это более низкая цена, чем в других городах, например, в Милане, но гораздо выше, чем в прошлом. "Ощущение такое, что ситуация явно ухудшилась", - сказал Федерико Конделло, профессор Болонского университета, делегированный университетом для работы со студентами. "Сейчас есть две проблемы: цены и жилье, которое не могут найти даже студенты с хорошими финансовыми ресурсами. Необходимо срочно провести мониторинг феномена B&B. Это явление, по крайней мере, должно быть нанесено на карту и регулироваться".

Интересные данные о краткосрочной аренде в Болонье уже есть, например, опубликованные Inside Airbnb, независимым проектом, который измеряет влияние краткосрочной аренды во многих городах. Согласно последнему обновлению, датированному 11 июня, в Болонье на платформе доступно 3 685 мест размещения по средней цене 135 евро за ночь.

В последние годы призыв контролировать развитие рынка краткосрочной аренды исходил от многих ассоциаций. Pensare Urbano, неформальная группа людей, организовавшая несколько встреч на тему жилья, способствовала сбору подписей, чтобы попросить муниципалитет ввести новые правила для ограничения влияния платформ на рынок. Повестка дня была представлена городскому совету и одобрена, но пока действия ограничены, поскольку местные власти имеют мало полномочий. "Муниципалитеты должны быстро придумать новые инструменты, иначе территория будет становиться все более неуправляемой", - говорит Фабио Д'Альфонсо, представитель Pensare Urbano. "К сожалению, проблемы усугубились для студентов и теперь также затрагивают многие семьи, которые имеют более низкие доходы из-за последствий пандемии. Города должны решить, куда вкладывать деньги: в массовый туризм или на благо своих жителей".

До сих пор муниципалитет пытался вмешиваться в основном для увеличения предложения жилья с целью снижения цен. Продажа государственной собственности, т.е. социального жилья, которое муниципалитет хочет отремонтировать и увеличить, была остановлена. Недавно было возобновлено соглашение о поощрении согласованной арендной платы - договора аренды, регулируемого, как правило, по ценам ниже рыночных: муниципалитет выделил 1,3 млн. евро в качестве компенсации для арендодателей, которые его придерживаются.

Чтобы ограничить развитие платформ, необходимо вмешательство правительства на национальном уровне, как того требуют многие итальянские города в последние годы. Эмили Клэнси, заместитель мэра Болоньи и советник по жилищным вопросам и чрезвычайным ситуациям с жильем, говорит: "Вместе с 15 другими европейскими городами мы обратились в Европейскую комиссию с просьбой принять европейский закон о регулировании этого рынка, потому что, как и Болонья, многие города сталкиваются с искажающим эффектом платформы, которая была создана с другой целью, а теперь используется крупными спекуляциями: с этим нужно бороться".