Цены на жилье в Италии будут расти в ближайшие три года: +12% в Милане, +9% в Риме

По сравнению с прогнозами, сделанными в начале года, наблюдается небольшая коррекция в сторону понижения, но война, инфляция и риск рецессии пока оказали меньшее влияние, чем ожидалось, и объяснение, данное исследовательским центром, - спрос на жилье находится на рекордно высоком уровне: 3,7% домохозяйств в настоящее время ищут дом для покупки, и еще 9,6% заявляют, что намерены начать поиски в течение года.

Что касается купли-продажи, ожидается, что 2022 год завершится с падением числа сделок на 5,6% по сравнению с рекордными показателями 2021 года. Более заметное снижение прогнозируется на следующий год, в то время как в 2024 году должно произойти небольшое восстановление.

Падение объемов выдачи ипотечных кредитов более выражено, однако при расчете общих сумм, выданных банковской системой, учитывается суброгация. На самом деле, все или почти все заемщики, которые в прошлые годы, когда фиксированные ставки были на уровне около 1%, имели возможность отказаться от текущего кредита, воспользовались этой возможностью; сегодня, когда фиксированные ставки в лучшем случае колеблются в районе 3%, а переменные ставки растут, суброгацию выбирают только те, кому нужно уменьшить ежемесячный платеж не благодаря лучшим условиям по ставкам, а за счет удлинения оставшегося срока кредита: маргинальная доля рынка. На 2022 год прогнозируется общий объем выплат в размере 47 млрд евро по сравнению с 53,4 млрд евро в прошлом году, что представляет собой 12% снижение, за которым последует аналогичное снижение в 2023 году. Более значительное снижение не останется без последствий: по данным Nomisma, 80% тех, кто хотел бы приобрести жилье, ставят условие доступности ипотеки как обязательное условие.

По сравнению с тем, что было несколько месяцев назад, ставки значительно выросли; последствия для рынка жилья могут стать разрушительными, если, помимо увеличения стоимости взноса, банки ужесточат параметры предоставления кредитов. Пример может лучше прояснить этот вопрос: предположим, что банк в начале года выдал ипотечный кредит на сумму 200 000 евро на 30 лет под фиксированные 1,5 процента и что его правила скоринга предусматривают 35% ежемесячного дохода за вычетом других долгов в качестве предела соотношения взносов и дохода. Ежемесячные расходы в этом случае составили бы 690 евро, что соответствует доходу в 1 970 евро. Если бы сегодня тот же банк выдал ипотечный кредит под 3%, ужесточив соотношение взноса и дохода до 30%, то взнос составил бы 843 евро, а доход вырос бы до чуть более 2 800 евро в месяц.

Большой спрос на недвижимость и, предположительно, также инфляция окажут влияние на цены, которые, как ожидается, будут расти в течение трехлетнего периода в крупных городах, продолжая тенденцию, начавшуюся в начале 2021 г. По сравнению с июлем прошлого года в Милане зафиксирован рост цен на 6,3 %, в Риме - на 4,2%. Два важных показателя "здоровья" рынка, время продажи и разрыв между запрашиваемой и фактической ценой, являются хорошими, особенно в Милане, где в среднем требуется 3,6 месяца для завершения переговоров по подержанному дому, по сравнению с 5 месяцами в столице и 5,2 в среднем по крупным городам страны.