Бум на рынке жилья в Милане (+16% за год) - признак того, что цены достигли пика

Худшее для тех, кто ищет жилье в Италии, возможно, уже позади. Доступность недвижимости для продажи и аренды растет, а ипотека становится чуть менее пугающей. Именно такой вывод можно сделать, ознакомившись с имеющимися на сегодняшний день данными о тенденциях рынка за первые три месяца этого года.

И начнем с продаж. Официальные данные от Inland Revenue о продажах с января по март поступят только 10 июня; заявки на ипотеку за первые три месяца года выросли, хотя и незначительно, +1,9 %, но в годовом сравнении март показал +6,9 %. Это признак того, что что-то сдвигается с мертвой точки.

Котировки по-прежнему растут незначительно; по данным портала idealista.it, в конце апреля цены в Италии выросли всего на 1,5% в годовом исчислении, но с очень разнообразными тенденциями среди различных провинций, рост касается в основном столиц. Цены предложения в Милане и Риме оставались стабильными, в Турине они выросли всего на 0,2 %, а в Неаполе упали на 1,5 %. 

По данным idealista.it, в первом квартале этого года количество домов, выставленных на продажу за один год, увеличилось на 3% по сравнению с тем же периодом 2023 года, но в Милане этот рост составил +16% и, вероятно, объясняется тем, что на фондовом рынке называется "фиксацией прибыли". То есть люди считают, что цены достигли пика, и пытаются продать недвижимость до того, как пузырь сдуется. 

Тенденция в других крупных городах была гораздо более сглаженной: Турин +4 %, Неаполь стабилен, Рим -1 %. Резкое падение предложения наблюдалось во Флоренции, -24 %. С другой стороны, стоит отметить, что в центральных и туристических районах города сейчас те, кто покупает или продает, делают это с целью инвестирования, а не для проживания.

Что касается арендной платы, то, с одной стороны, она выросла на 13,3% в годовом исчислении, причем в Милане этот показатель ниже среднего (+6,8, в том числе потому, что в городе, где в самых отдаленных пригородах требуется 1500 евро в месяц на аренду двухкомнатной квартиры, нет места для сильного роста), а в столице +16,3%. В Милане и Болонье наблюдается резкий рост предложения аренды: в Ломбардской столице +38 %, в Эмилианской +40 %. Рим и Неаполь, напротив, с показателями -30% и -23% соответственно, фиксируют снижение предложения. В Милане рост предложения связан в некоторых районах, согласно анализу Tecnocasa, с домовладельцами, которые хотели перейти ко краткосрочной аренде, но вернулись назад, учитывая неудовлетворительные показатели. Миланские туристы, как правило, отличаются высоким уровнем расходов и ищут для своего пребывания дома с высоким статусом и, возможно, в центре.

Настоящий переломный момент для рынка может произойти благодаря ипотеке. В прошлом году доля первых домов, купленных с привлечением финансирования, составляла менее 40%, сейчас есть возможность восстановить как минимум 10%. Сейчас выбор в пользу фиксированных ставок обусловлен сильным преимуществом первоначального взноса по сравнению с переменными ставками. Для кредита на 70% от стоимости недвижимости 20- и 30-летние фиксированные ставки составляют около 3,5%, а переменные - 4,9%. В пересчете на взносы за 150 000 евро 30-летняя ипотека означает выплату 629 евро при фиксированной ставке и 743 евро при переменной. С июня стоимость переменных ставок должна начать снижаться. Снижение ставок может заставить молодых людей воспользоваться субсидиями по ипотеке, которые могут быть предоставлены под государственную гарантию. Подобную льготу банки предлагают и тем, кто покупает энергоэффективную недвижимость: ставки снижаются на 10-50 центов по сравнению с обычными. Дело не в щедрости, а в расчете рисков: гарантия на энергоэффективную недвижимость гораздо надежнее, чем на энергоемкую, особенно с учетом вступления в силу директивы ЕС о "зеленых домах". Даже если в Италии не будет введено обязательство по реновации, что невозможно по производственным (не хватает компаний и материалов для выполнения работ в двух третях зданий) и, очевидно, финансовым причинам, представляется неизбежным, что рыночные показатели новых или энергоэквивалентных домов будут лучше, чем у старых и не реновированных домов.