Кондоминиумные споры, как избежать юридических проблем: от шума до дыма, руководство от итальянских нотариусов

И случаются они по вопросам, которые почти всегда не имеют большого значения: от неправомерного занятия мест общего пользования до постоянного шума, от собак, которые слишком много лают, до кошек, которые мусорят, от лейки, которая выливает воду на балкон внизу, до дыма и неприятных запахов на кухне и, наконец, классика - инфильтрация воды.

Оценить количество кондоминиумов в Италии можно на основании налоговых деклараций: 770-х форм, подаваемых каждый год, насчитывается 1,2 миллиона, и эта цифра, по мнению Anaci, национальной ассоциации администраторов кондоминиумов, в любом случае ниже реальности: по данным администраторов, 45 миллионов жителей, то есть три четверти населения Италии, живут в кондоминиумах.

Эта оценка была озвучена во время презентации нового руководства "Жизнь в кондоминиумах - практические случаи и ответы", подготовленного Национальным советом нотариусов в сотрудничестве с Anaci и 14 ассоциациями потребителей (Adiconsum, Adoc, Adusbef, Altroconsumo, Assoutenti, Casa del Consumatore, Cittadinanzattiva, Confconsumatori, Federconsumatori, Lega Consumatori, Movimento Consumatori, Movimento Difesa del Cittadino, U. Di.Con, Unione Nazionale Consumatori), совместно с которыми нотариусы уже выпустили серию руководств по налогообложению недвижимости и наследства. Все эти руководства можно бесплатно скачать на сайте notariato.it.

Что касается публикации о кондоминиумах, то она является обновлением руководства, составленного десять лет назад по случаю реформы правил по данному вопросу, которая в 2012 году ввела новые правила, обновив датируемые еще 1942 годом, когда кондоминиумы в Италии были очень редки.

Но давайте посмотрим на нескольких примерах, как это руководство разрешает некоторые распространенные вопросы. Начнем с давнего вопроса - отсоединения индивидуального владельца кондоминиума от системы отопления. Эта операция возможна только в том случае, если отсоединение от системы не приведет к значительным эксплуатационным дисбалансам или дополнительным расходам для других собственников. И в любом случае тот, кто отсоединяется, должен оплатить свою долю за внеочередное обслуживание системы, ее сохранение и приведение в соответствие с нормами.

Житель кондоминиума, который не платит

Интересное решение Верховного кассационного суда, о котором идет речь в справочнике нотариуса (№ 29323 от 7 октября 2022 года), устанавливает принцип, согласно которому ситуация с долгами члена кондоминиума не может быть обнародована. В конкретном деле на доске объявлений, доступной для чтения любому прохожему в коридоре здания, было вывешено объявление о собрании, одним из пунктов повестки дня которого было вынесение на обсуждение судебного разбирательства в отношении одного из членов кондоминиума. Конечно, право других жителей знать о том, что ведутся иски о взыскании невыплаченных сумм, неоспоримо, но информирование об этом третьих лиц со стороны администратора неправомерно.

Двор, переоборудованный в парковочное место

Преобразование внутреннего двора в парковочное место возможно даже без единогласного согласия, поскольку общее имущество не делится, а используется более упорядоченно. Однако проблема возникает, когда места для всех не хватает. В постановлении Кассационного суда 5613/2022 указано, что в этом случае должна быть ротация в использовании мест.

Недоверие к администратору

В статье 1129(12) Гражданского кодекса перечислены основания, по которым администратор может быть отстранен от должности в судебном порядке. Но даже если нет ни одного из перечисленных в кодексе нарушений, собрание может отстранить его досрочно. Для этого не требуется "уважительная причина" (которая должна быть найдена среди перечисленных в ст. 1129), поскольку управляющий в любом случае должен пользоваться доверием жильцов. 

Отстранение от пользования услугами

После шести месяцев просрочки платежа администратор может отстранить неплательщика от пользования общими услугами. Нет никаких проблем, если речь идет о таких услугах, как право доступа в определенные помещения или услуги кондоминиума, такие как хранение велосипедов, централизованная телевизионная система, бассейн, автостоянка. Однако остается спорным вопрос, можно ли распространить правило на газ или воду.

Продажа квартиры и неоплаченные расходы

Если при переходе права собственности остаются неоплаченные расходы (обычные и чрезвычайные расходы уже урегулированы, если стороны не договорились об ином), продавец остается ответственным за то, что ему причитается. Администратор может потребовать остаток от нового покупателя. Новый покупатель, в свою очередь, может предъявить претензии продавцу.

Лифт: деление расходов

Расходы на содержание лифта делятся наполовину пропорционально долям владения и наполовину пропорционально этажу, на котором расположено помещение. Статья 1123 Гражданского кодекса предусматривает это, но это не является неизбежным правилом; на самом деле критерий может быть и отличным от этого (например, все расходы пропорционально этажу и количеству жильцов в отдельных единицах здания). Однако это возможно только в двух случаях: существует договорное регулирование застройщика или решение кондоминиума, гипотеза, добавим мы, которая является чисто теоретической, потому что каждое изменение в распределении расходов в итоге кому-то вредит, а единогласия достичь невозможно.

Праздники

Вы можете устраивать вечеринки по случаю дня рождения и других в местах общего пользования кондоминиума, если в договорных правилах кондоминиума нет прямого запрета. Это, разумеется, не исключает права других лиц делать то же самое в других случаях. При этом действует ограничение на шум: если время установлено в подзаконном акте кондоминиума, то его следует соблюдать; если подзаконный акт ничего не устанавливает, то лучше прибегнуть к здравому смыслу и хорошим манерам, иначе есть риск, что соседи вызовут полицию. В принципе, шум считается слишком громким, если он превышает фоновый шум на три децибела. На тихой улице в вечернее время очень легко выйти за эти пределы.