Краткосрочная аренда, от уникального кода до минимального срока пребывания: гид по новым правилам

Это означает, что туристы, которым нужно остановиться только на одну ночь, будут вынуждены прибегать к другим услугам размещения. Намерение состоит в том, чтобы побудить туристов отдавать предпочтение гостиницам, но, согласно анализу Aigab (Итальянской ассоциации менеджеров по краткосрочной аренде), это всего лишь 6,4% от общего числа ночевок. Эта цифра, как объясняет Марко Челани, президент ассоциации и управляющий директор Italianway, "в экономическом выражении составит 300 миллионов евро. Если мы также учтем смежные отрасли, то цифра возрастет до 1,2 миллиарда". Для сектора краткосрочной аренды это существенная часть рынка, но нет уверенности, что оборот полностью перейдет в гостиничный сектор.

Каково будет влияние новых правил на рынок в Италии?

"Типичные ночные гости мегаполисов - это люди, которые в основном приезжают туда на выходные, - поясняет Челани. Если правила будут приняты, то те, кто заходит на Airbnb и ищет дом на ночь, не найдя его, могут решить уехать в другой город или не приезжать вообще. В этом случае, этот второй выбор иностранного туриста будет иметь гораздо больший вес для Италии: например, если римлянин откажется от поездки в Венецию на два дня, его ресурсы все равно будут потрачены в Риме; если же парижанин откажется, его ресурсы будут способствовать не итальянскому ВВП, а французскому". Города, которые больше всего пострадают от введения минимального срока пребывания в течение двух ночей, - это Венеция (где так называемые мини-остановки составляют 9,1% от общего числа), Флоренция (6,9%), Милан (где этот показатель достигает 16,7%) и Болонья (7,4%). "Это объясняется тем, - добавляет Челани, - что привлекательность города очень сильно связана с событиями, такими как торговые ярмарки, концерты, фестивали и, очевидно, деловые поездки". Категория отельеров выдвинула встречное предложение о повышении минимального срока пребывания до трех ночей. Согласно данным, собранным Aigab, это приведет к блокированию 25% бронирований, но прежде всего "может возникнуть сильная оппозиция, поскольку это монопольный спрос".

Существуют ли подобные ограничения за рубежом?

За пределами Италии, особенно в Европе, предпринимались попытки ограничить этот сектор, но они всегда наталкивались на сопротивление. "В Испании ограничение на проживание в течение одной ночи было отклонено", - рассказывает президент Aigab. В Амстердаме муниципалитет ввел запрет на краткосрочную аренду в трех кварталах и в южной части пояса каналов, чтобы повысить качество жизни местного населения, наводненного туристами. "Суд, однако, решил, что между усилиями администрации и жилищной проблемой нет пропорциональности, поэтому мера была признана незаконной", - добавляет Челани. Похожая ситуация в Шотландии: "В стране была введена ограничительная схема лицензирования, но через четыре месяца суд Эдинбурга отклонил ее".

Как отреагировала судебная система Италии?

Некоторые местные администрации согласны с линией, обозначенной министерством: рынок краткосрочной аренды нуждается в правилах и ограничениях. Это пример Венеции, которая летом 2022 года применила модель ограничения бронирования в историческом центре и на островах, чтобы защитить историческое и культурное наследие, но также отдать предпочтение среднесрочной и долгосрочной аренде. В ожидании национального регулирования другие города, такие как Флоренция и Милан, думают о применении аналогичной инициативы. Но даже в Италии уже появились первые остановки. Например, региональный административный суд Пьемонта оспорил за нарушение свободы предпринимательства положения, ограничивающие доступ к деятельности, не связанной с гостиницами, и усложняющие ее осуществление: в частности, правила требовали максимального периода открытия в 270 дней и минимального и непрерывного периода открытия в 45 дней для аренды комнат и койко-мест. Аналогичное решение уже было вынесено региональным административным судом Лацио в 2016 году, который отменил региональное постановление, устанавливающее режим принудительного бездействия в определенные периоды года (о чем владелец должен был сообщить), а также минимальный размерный предел для аренды комнат и койко-мест в непредпринимательской форме.

Национальный идентификационный код (Cin): какие преимущества он дает?

Два других нововведения, предусмотренные законопроектом Министерства туризма, могут стать хорошим инструментом регулирования. Первое касается Национального идентификационного кода (Cin). "Это был бы полезный элемент для достижения цели, в том числе и для государственных администраций, по контролю за явлением незадекларированной работы и уклонением от уплаты налогов", - утверждает Челани. "Около десяти лет назад в Италии были введены уникальные региональные коды, но они действительны только на территории региона, и между собой они крайне несхожи, они используют различное программное обеспечение, которое собирает различные данные, и, прежде всего, они не предусматривают никакой формы контроля". 
Согласно тексту законопроекта, отсутствие кода у арендодателя недвижимости повлечет за собой штраф в размере до 5 000 евро для владельцев и до 3 000 евро для управляющих. В Греции, где с марта этого года присваивают код объектам недвижимости, если код не подтверждается или не проверяется, объявление не публикуется в Интернете. 

Что изменится, если присвоить код Ateco управляющим недвижимостью?

Еще один важный шаг, предусмотренный текущей версией законопроекта, - признание роли управляющих недвижимостью и присвоение этой категории независимого кода Ateco (классификация видов экономической деятельности). "Сегодня существует код Ateco 552051, который объединяет аренду комнат, B&B, дома отдыха, - объясняет Челани, - Однако все эти субъекты имеют разный экономический вес, и было бы правильно их разграничить. Наличие идентификации позволит напрямую признать масштабы этого явления и работу тех, кто профессионально управляет краткосрочной арендой". В Италии насчитывается около 30 тысяч компаний, работающих на этом рынке".