Италия продолжает оставаться привлекательным рынком недвижимости, но что ждет покупателей и арендаторов в 2026 году? Стабильный рост цен, снижение ставок по ипотеке и «олимпийский эффект» в Милане могут существенно повлиять на рынок.
Цены на недвижимость в Италии в последние годы росли, несмотря на падение числа сделок. Такая парадоксальная динамика заставила многих задуматься: не назревает ли новый кризис, подобный 2008 году? Однако аналитики уверяют — в 2026 году рынок будет развиваться по совершенно иной траектории.
Рост цен продолжится, даже несмотря на спад продаж
Согласно свежим отчетам ISTAT и наблюдательного центра OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare), во втором квартале 2025 года цены на жилую недвижимость в Италии выросли на 3,9%, в то время как количество продаж сократилось на 7,3%.
Такая ситуация могла бы указывать на назревающий кризис, если бы не ключевые отличия от предыдущих спадов: процентные ставки в Италии начали снижаться, а рынок остается насыщенным спросом — в частности со стороны иностранных покупателей.
«Ожидание может обойтись вам дороже», — предупреждают специалисты консалтинговой компании Trade&Consulting SAS. Потенциальные инвесторы, надеющиеся на обрушение рынка, рискуют попросту упустить момент.
Их анализ показывает, что средняя ставка по ипотеке в Италии снизится с 4,8% в 2023 году до 3,5% к концу 2025 года, делая покупку жилья более доступной, особенно на фоне стабильно растущего спроса.
На заметку: По данным исследовательского центра Scenari Immobiliari, в 2026 году ожидается свыше 800 000 сделок купли-продажи и рост цен по стране в среднем на 4%.
Где ожидается наибольший рост цен?
Согласно прогнозу Scenari Immobiliari в отчете “European Outlook 2026”, крупнейшие города Италии вновь становятся лидерами роста:
Милан: +7,3%
Рим: +6,8%
Флоренция / Неаполь: +2,5–3%
Турин / Болонья: +1,5–2%
Ожидается, что квартира в Милане стоимостью 350 000 евро уже к концу 2026 года будет стоить около 375 000 евро, а аналогичная недвижимость в Риме может подорожать с 300 000 до 320 000 евро.
«Разрыв между мегаполисами и малыми городами усиливается — и эта тенденция сохранится», — утверждает Марио Брелья, президент Scenari Immobiliari.
Аренда дорожает еще быстрее
Если вы рассматривали аренду как более доступную альтернативу в Италии — у нас плохие новости. За год до второго квартала 2025 года арендные ставки выросли на 5,5%, достигнув 14,90 евро за квадратный метр — исторического максимума с 2012 года, когда портал Idealista начал мониторить рынок.
В октябре 2025 года средняя ставка опустилась до 14,60 евро, но годовой рост составил всё ещё заметные +4,1%.
Милан: 23,30 €/м²
Рим: 18,40 €/м²
Причина — экспансия краткосрочной аренды.
По словам Винченцо Де Томмазо, руководителя аналитического отдела Idealista, 25% от всего рыночного предложения сегодня составляет краткосрочная аренда, что резко снизило доступность традиционных контрактов и повлияло на общий уровень цен.
Хотя в 2025 году итальянские власти ввели более строгие правила для Airbnb-аренды, включая обязательную регистрацию объектов и запрет на дистанционное самоуправление, это лишь частично снизило долю краткосрочных предложений.
Олимпийский эффект: что происходит в Милане
Грядущие Зимние Олимпийские игры 2026 года в Милане и Кортине-д’Ампеццо уже оказывают влияние на рынок — особенно в столице Ломбардии.
Цены краткосрочной аренды в «олимпийские недели» взлетели на 102%, а стоимость объектов вблизи арен и инфраструктурных объектов выросла в среднем на 144%, по сравнению с обычным периодом.
Апартаменты в центре Милана на период Игр: 2500–2800 евро в неделю
Ассаго (рядом с ледовой ареной): 1900 евро/неделя, против 750 евро ранее
Но, как подсказывает аналитика Abitare Co., истинную прибыль инвесторы увидят в 2027–2028 годах, когда начнёт возвращаться вложенный капитал за счёт новых инфраструктурных объектов и долгосрочного повышения цен на жильё.
С 2020 года цены на жильё в районах Милана, где располагаются олимпийские объекты, уже выросли на 48%.
Что это всё значит для покупателей и арендаторов?
Для инвесторов: 2026 — это не момент для паузы. Низкие ставки, стабильный рост цен и перспективы доходности особенно в Милане делают рынок привлекательным. Долгосрочная аренда выходит вперёд как более стабильный вариант с доходностью до 5,4%.
Для покупателей: ждать «идеального момента» может быть риском. Несмотря на снижение числа сделок, фундаментальные показатели поддерживают рост.
Для арендаторов: высокие цены и конкуренция за жильё, особенно в крупных городах, сохранятся. Рассмотрите альтернативные локации или возможность покупки — особенно в меньших коммуннах, где рост цен менее агрессивный.
Рынок недвижимости в Италии в 2026 году войдёт в фазу взвешенного роста: без пузырей, но и без откатов. Для инвесторов и иностранных покупателей — это может быть одним из лучших моментов для входа на рынок за последнее десятилетие.