Налоги, которые необходимо уплатить при покупке дома без льгот на первое жилье, зависят от нескольких факторов и варьируются в зависимости от того, является ли продавец частным лицом или компанией. Давайте проясним этот вопрос с помощью руководства Inland Revenue по покупке не основного жилья (загородного дома, дома для отдыха) в Италии.
- Покупка дома в Италии у компании: налоги к уплате
- Когда необходимо платить НДС
- Покупка дома у частного лица: налоги к уплате
- Как рассчитываются налоги при покупке «второго дома»
Покупка дома в Италии у компании: налоги к уплате
Если продавцом дома является компания, то по общему правилу продажа освобождается от НДС. Таким образом, в этом случае покупатель должен будет заплатить:
— регистрационный налог по ставке 9%;
— фиксированный ипотечный налог в размере 50 евро;
— фиксированный кадастровый налог в размере 50 евро.
Когда необходимо платить НДС
НДС при приобретении жилья в Италии подлежит уплате в следующих случаях, при:
— продажах, осуществляемых строительными/ремонтными компаниями в течение 5 лет после завершения строительства или ремонта, или даже после 5 лет, если продавец решит обложить сделку НДС (этот выбор должен быть выражен в акте купли-продажи или в предварительном договоре);
— продаже жилых домов, предназначенных для социального жилья, в отношении которых продавец решает обложить сделку НДС (опять же, выбор должен быть выражен в договоре купли-продажи или в предварительном договоре).
В таких случаях покупатель должен будет заплатить НДС (10%-й при продаже и актах установления вещных прав на жилые дома (в том числе строящиеся), классифицированные или классифицируемые в кадастровых категориях, отличных от A/1, A/8 и A/9, если они не соответствуют требованиям для использования льгот «первого дома», или 22%-й НДС при продаже и актах установления вещных прав на недвижимость, классифицированную или классифицируемую в категориях A/1, A/8 и A/9),
При оплате НДС также подлежат уплате:
— фиксированный регистрационный налог в размере 200 евро;
— фиксированный ипотечный налог в размере 200 евро;
— фиксированный кадастровый налог в размере 200 евро.
Покупка дома у частного лица: налоги к уплате
Если продавцом дома является частное лицо, покупатель должен будет заплатить:
— налог на регистрацию по ставке 9%;
— фиксированный ипотечный налог в размере 50 евро;
— фиксированный кадастровый налог в размере 50 евро.
В любом случае (покупка компанией или покупка частным лицом), регистрационный, ипотечный и кадастровый налоги оплачиваются у нотариуса при регистрации сделки.
Сделки, облагаемые пропорциональным налогом на регистрацию, а также все действия и формальности, необходимые для выполнения обязательств в кадастре земли и собственности, освобождаются от гербового сбора, специальных кадастровых налогов и ипотечных налогов.
Как рассчитываются налоги при покупке «второго дома»
Когда продажа дома облагается НДС, налогооблагаемой базой для расчета налога на добавленную стоимость (10% или 22% в зависимости от ситуации) является цена продажи.
В этом случае, как уже упоминалось выше, регистрационный, ипотечный и кадастровый налоги оплачиваются в фиксированной сумме (200 евро за каждый из них).
Для продажи жилой недвижимости (и связанных с ней принадлежностей), при определенных условиях и конкретных субъективных и объективных требованиях, закон предусматривает особый механизм определения налогооблагаемой базы для регистрационного, ипотечного и кадастрового налогов: система «цена-стоимость», основанная на кадастровой стоимости, независимо от согласованной цены продажи.
Применение этого критерия, введенного в 2006 году, дает значительные преимущества покупателям жилья. Его цель — обеспечить, с одной стороны, прозрачность продажи недвижимости, а с другой — справедливость соответствующего налогообложения.
Система «цена-стоимость» применяется при условии, что:
— приобретаемое здание предназначено для жилого использования (т.е. только для проживания, с требованиями «первого дома» или без них);
— покупатель — частное лицо, не занимающееся коммерческой, художественной или профессиональной деятельностью (это не допускается, например, при покупке офиса специалиста);
— покупатель прямо просит нотариуса при оформлении продажи применить правило «цены-стоимости»;
— стороны указывают в акте фактическую сумму, согласованную для продажи.